当前位置:沅陵县>典型案例

一间门面引发的连环官司

沅陵长安网    来源:    2014-07-14 【 】【 打印

  【案情】

  1998年8月27日,某贸易公司与被告孟某签订关于某贸易公司所有的某商场第三号门面的承包合同,约定承包期限15年(即1999年1月23日起至2014年1月23日)。2003年初,某贸易公司进行改制,将原所有的某商场进行整体拍卖。2005年10月9日其中竞买人之一张德元竞买了被告孟某承包的某商场第三号门面。2006年4月、5月期间张德元分别取得某商场第三号门面土地使用权证与房屋所有权证。同年4月,张德元与原告刘某签订某商场第三号门面的租赁合同。此外,2006年1月某贸易公司因与孟某就原某商场第三号门面承包合同协商未果,于是向法院起诉,要求解除双方的承包合同。2006年5月30日在法院主持下双方进行调解并达成调解协议:(1)解除双方之间的门面承包合同;(2)某贸易公司退还孟某承包款3.2万元并补偿经济损失6.6万元;(3)孟某于2006年6月10日前退还某贸易公司承包门面。为领取该协议给定款项,孟某于同年6月5日找原告刘某出具证明一份(兹有本公司孟某同志现有门面同意继续租赁),然后凭该证明领取某贸易公司退还的承包款和补偿损失9.8万元。但其原承包门面在调解协议约定期限届满后仍然没有退还。此后,2007年孟某以某贸易公司房屋买卖侵权为由向法院提起诉讼,但一审、二审法院都驳回孟某诉讼请求。2008年5月25日,原告刘某在被告孟某占有和使用的门面上张贴催交租金通知。2009年1月3日,某商场发生火灾,整栋楼房被烧成危房,目前已由政府强制拆除。

  现原告刘某诉求法院依法判令被告孟某支付非法占用原告承租门面期间租金6万元及租金利息2400元。

  【审判】

  法院经审理后认为,租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同是双务有偿合同,其目的是财产的使用收益,所以关于租金的约定条款是租赁合同的必备条款之一。本案中,原告据以主张租赁关系的依据是其本人为被告孟某在履行与某贸易公司的民事调解协议时出具的证明。该证明只要同意被告孟某继续租用的内容,没有其他约定。该证明形式上不是合同,内容上缺乏必要的租金条款。可见双方并未订立租赁合同,因而双方没有租赁合同的权利义务关系。依据孟某与某贸易公司达成已生效的民事调解协议,被告孟某本应在约定退还期限届满后退还原承包门面,但基于已取得门面租赁权的原告刘某的“同意继续租用”行为,被告孟某仍继续占用使用原承包门面直至刘某主张租金前。在此期间,因原告与被告之间关于该门面的使用形成事实上的借用关系。原告刘某在争议门面上张贴催告租金通知后即明确了原告对自己收益及使用权利的主张,被告从此后仍继续无偿占有没有合法依据,在此期间即2008年5月25至2009年1月2日被告对门面的占有构成对原告门面使用权的妨害,原告作为合法占有权人请求被告赔偿因此而造成的损失的诉讼请求,本院予以支持。因此,本案案由应为占有物损害赔偿纠纷。

  【评析】

  本案争议的主要焦点是原告与被告构成何种法律关系?

  根据上述案情,笔者将按事情发生先后顺序阐述本案中曾涉及的各自法律关系:

  被告孟某与某贸易公司原来具有门面承包合同关系,但后双方达成协议解除了承包合同,现双方就该门面不具有法律关系。某贸易公司与被告孟某解除合同后,与张某签订购买门面合同,形成房屋买卖合同关系,张某是该门面合法所有人。张某取得该门面所有权之后,与原告刘某签订门面租赁合同,形成租赁合同关系,刘某成为合法使用权人。原告刘某取得门面租赁权后又同意被告孟某继续租用该门面,之后又向被告主张租金。

  原告刘某认为,其写给被告孟某的证明(即兹有本公司孟某同志现有门面同意继续租赁),就说明双方就门面形成租赁合同关系,而被告孟某则主张双方之间没有租赁和侵占的法律事实,相互没有任何法律关系。

  笔者认为,原告刘某已经取得该门面的租赁权,但其出具给被告孟某的证明(即兹有本公司孟某同志现有门面同意继续租赁),并不能说明与孟某订立了租赁合同。因为根据法律规定,租赁合同是双务有偿合同,收取租金是出租人订立合同的目的,所以关于租金的约定条款是租赁合同的必要条款之一。而原告出具的证明显没有关于租金条款的约定,可见双方并未订立租赁合同。之后,原告刘某作为合法门面承租人向被告孟某主张租金的通知后即明确对自己收益与权利的主张,此时被告孟某失去无偿占有的合法依据,属于无权占有。因此,作为合法占有人的原告刘某可以向被告孟某主张因其无权占有期间所带来损失,双方之间形成侵权法律关系。(沅陵县人民法院 李兰  张雅)

分享至